Som vi har vært inne på tidligere, er FM (Facility Management) et relativt nytt begrep. Før FM-begrepet ble tatt i bruk, snakket man om FDV, som er en forkortelse for forvaltning, drift og vedlikehold.
I dette innlegget går vi gjennom utviklingen av sentrale begreper og standarder innen forvaltning, drift og vedlikehold av eiendom.
Fra FDV til FM
Det var enkelt å forholde seg til FDV-begrepet. Etter hvert inkluderte utviklingen av dette begrepet stadig flere og flere bokstaver (fra Utvikling til Service og senere også Potensial), slik at det ble FDVUSP.
Etter hvert som FDV-begrepet utviklet seg, gikk man over til å snakke om FM. Før FM-begrepet ble skikkelig innarbeidet, brukte man lenge begrepet FDVU, og senere også FDVUSP. De som virkelig ville være helt korrekt, snakket til og med om KFDVUSP. Selv om K for Kapitalkostnader har vært med fra starten, er det få som har inkludert K i begrepet. Rent praktisk er det enklere å si FM enn (K)FDVUSP.
Fra (K)FDVUSP til FM
Skiftet fra FDV, via KFDVUSP, til FM har fulgt utviklingen innen norske standarder. Mange kjenner til standarden NS 3454 som kontoplanen for FDV. Da NS 3454, standarden for årskostnader for bygninger, ble lansert i mars 1988, inneholdt kontoplanen fire hovedposter – én for kapitalkostnader, og egne for forvaltningskostnader, driftskostnader og vedlikeholdskostnader.
Et av hovedmålene med standarden var å bygge opp erfaringstall og å sammenligne. Siden den gang har standarden blitt brukt til å sette opp budsjetter, til å vurdere alternative bygningstyper, materialtyper og designløsninger, og til å planlegge ombygginger og drift. Standarden har også blitt brukt til benchmarking, altså til sammenligning mellom bygg og organisasjoner, med hensyn til hvordan de gjør det, om de gjør det riktig, og hvordan de kan bli enda bedre på det de gjør.
FDVU og LCC
I mars 2000 var NS3454 ferdig med sin første revisjon. I denne revisjonen skiftet standarden blant annet navn fra «Årskostnader for bygninger» til «Livssykluskostnader for byggverk».
Standarden fikk også lagt til enda en hovedpost i kontoplanen. Fra nå av begynte man å snakke varmt om FDVU, ettersom standarden hadde fått en ny hovedpost for Utvikling. I takt med utviklingen innen FM-feltet ble det også lagt til noen tilleggsposter – blant annet én for service og støttekostnader, og én for eiendommens potensial.
Fra årskostnader til livssykluskostnader
Tittelskiftet innebar et sterkere fokus på et av hovedmålene med standarden, nemlig beregninger av livssykluskostnader. Livssykluskostnader er det norske uttrykket for forkortelsen LCC (Life Cycle Cost) og omhandler beregninger for hva noe vil koste gjennom hele dets levetid. Eksempelvis det å beregne hva det vil koste å planlegge, prosjektere, bygge, drifte, rive, bygge om, utvikle eller selge en bygning over en tidsperiode på 60 år.
KFDVUSP – fra vugge til grav
Levetidsfokuset i FDV-begrepet ble styrket når tilleggspostene S og P ble lagt til, og ytterligere presisert når K ble inkludert. Reelt sett var K (Kapitalkostnader) med helt fra starten av. Bokstaven hadde bare ikke blitt inkludert i FDV-begrepet.
Rent praktisk var det få som snakket om KFDVUSP i det daglige. Mildt sagt var det et relativt tungvint uttrykk. De som brukte det, var opptatt av å formidle sammenhengen mellom hver bokstav. I korte trekk kan sammenhengen beskrives som en livssyklus fra vugge til grav.
S = Støtte og service
Nødvendige, men ofte glemte, tjenester i FDV-sammenheng ble inkludert i S. Dette var tjenester som man tidligere ikke nødvendigvis hadde sett på som FDV-tjenester, slik som posttjenester, resepsjonstjenester, administrativ kontorledelse, møblering, flytteprosesser, telefon- og IT-tjenester. Ved å inkludere slike tjenester i standarden ble det også mulig å beregne erfaringstall og å sammenligne tjenestene på tvers av bygg, bygningsporteføljer og organisasjoner.
P = Potensial (eller gjenoppstandelse og reinkarnasjon)
Om man starter med en unnfangelse, kan denne beskrives som planlegging og prosjektering av bygningen. Dette fortsetter til bygningens fødsel (selve byggeperioden og ferdigstillelsen), videre til vugge (hvor driftsfasen starter) og deretter til grav (avhending, riving) – med mindre man går for gjenoppstandelse (ombygging/utvikling til ny/annen bruk). Denne delen med gjenoppstandelse er det som ligger innbakt i P – eiendommens potensial.
Når en organisasjon ikke har bruk for bygget lenger, kan bygget ha en verdi – et potensial – for en annen organisasjon. Om man river det, kan selve tomten og materialene være av verdi. Om man bygger om eller utvikler, kan byggverket bli til noe annet. For eksempel kan en bunkers bli til en fotballbane eller en kunsthall. Dette refererer vi gjerne til som eiendomsutvikling.
Den siste revisjonen
I 2013 kom det igjen ut en oppdatert utgave av NS 3454. Denne gangen stoppet bokstavballetten. Kontoplanen ble omstrukturert, og det er ikke lenger mulig å tildele en bokstav per hovedpost og tilleggspost. Om noen skulle prøve på det, ville uttrykket utvikle seg fra FDV via KFDVUSP til AFDUFRSV.
Man kan trygt sier at det er langt enklere å snakke om FM enn AFDUFRSV!
