Merverdiavgift er en viktig del av hverdagen for eiendomsaktører. Merverdiavgiftsreglene kan likevel oppfattes som noe tilfeldig. Derfor er det mye å hente på både å planlegge og å tenke helhetlig hva gjelder merverdiavgift når du skal utvikle eller drifte eiendomsporteføljen din. Utleie av parkeringsplasser er ikke noe unntak fra dette.
Utleie av parkeringsplasser som ledd i en frivillig registrert utleie
Dersom utleier er frivillig registrert i Merverdiavgiftsregisteret for utleie av bygg eller anlegg, og kun leier ut lokaler til avgiftspliktige leietakere, vil en eventuell tilleggsutleie av parkeringsplasser også være avgiftspliktig.
Motsetningsvis vil utleie til en avgiftsunntatt leietaker medføre at leievederlaget både for lokalene og for parkeringsplassene skal være avgiftsunntatt. Dette skyldes en særregel for utleie av fast eiendom, som medfører at varer og tjenester som leveres som ledd i utleien, skal avgiftsbehandles på samme måte som utleien.
Hvordan kan du unngå å miste fradragsrett?
For å unngå å miste fradragsrett for inngående merverdiavgift pådratt som ledd i utleien av parkeringsplassene (oppføringskostnader, driftskostnader mv.) overfor avgiftsunntatte leietakere, kan du som utbygger/utleier velge å strukturere deg slik at parkeringsvirksomheten legges til et eget parkeringsselskap, og som er et eget avgiftssubjekt.
Dersom dette selskapet leier ut parkeringsplassene direkte til leietakerne, vil denne leien være avgiftspliktig uavhengig av om leietakeren selv er avgiftspliktig eller avgiftsunntatt. Dette skyldes at «ren» parkeringsutleie anses som avgiftspliktig parkeringsvirksomhet.
Konsekvensen for utbygger/utleier er at det nye parkeringsselskapet vil kunne oppnå fradrag for all inngående merverdiavgift knyttet til parkeringsplassen, uavhengig av den avgiftsmessige leietakersammensetningen til utleier.
Hva med leietakernes avgiftssituasjon?
Det er imidlertid verdt å merke seg at valg rundt strukturering også vil ha konsekvenser for leietakerne.
Opprettelsen av et eget parkeringsselskap vil medføre at en avgiftsunntatt leietaker får en merverdiavgiftskostnad ved parkeringsleien. Dersom parkeringsplassene derimot hadde blitt leid ut som ledd i leien av leietakerens lokaler, ville det samlede leievederlaget vært avgiftsunntatt.
Her bør derfor du som utbygger gjøre en helhetsvurdering før du pålegger den avgiftsunntatte leietakeren en ekstra (moms)kostnad: Står fradragsretten du oppnår som følge av denne struktureringen, i stil med den kostnaden leietaker blir påført?
For en eventuell avgiftspliktig leietaker fremstår det tilsynelatende som likestilt hvorvidt de får en faktura med merverdiavgift fra utleier av bygget eller fra et eget parkeringsselskap. Det er naturlig å tenke at en avgiftspliktig leietaker uansett vil ha fradrag for inngående merverdiavgift på leien.
Det er imidlertid her viktig å merke seg at merverdiavgiftsloven har en egen bestemmelse som avskjærer rett til fradrag for inngående merverdiavgift til blant annet drift av personkjøretøy. I den utstrekning parkeringen skal benyttes til parkering av nettopp personkjøretøy, vil selv en avgiftspliktig leietaker ikke kunne få fradrag for inngående merverdiavgift på fakturaen fra et parkeringsselskap.
Optimalisering av fradrag for moms både for utbygger og avgiftspliktig leietaker
La oss si at du som utleier av bygget i stedet leier ut parkeringsplassene sammen med lokalene. Som beskrevet innledningsvis anses slik parkeringsutleie å være levert som ledd i leieforholdet til selve lokalet. Den avgiftspliktige leietakeren vil da kunne fradragsføre inngående merverdiavgift på lik linje med øvrige kontorlokaler.
Det er derfor viktig å tenke helhetlig hva gjelder merverdiavgift og parkering.
